Ações ou Imóveis, o que é melhor?



Primeiro vou fazer uma análise matemática rápida, para cravar que em questão de % rentabilidade as ações são extremamente superiores, o extremamente aqui se dá pelo fato de não ser tão difícil encontrar ações que superam a rentabilidade dos imóveis ou das negociações imobiliárias.

Na matemática, uma ação que nós últimos 10 anos rentabilizou o capital investido em mais de 400% está bem a frente dos imóveis, e esse tipo de ação é fácil de achar. Vou citar alguns exemplos da minha carteira, TOTVS, CMIG, VALE, ITUB, BBAS...

Uma comparação rápida, minhas ações da CMIG têm valorização de 1800%, portanto se eu colocasse 300 mil reais na CMIG, lá no começo, eu teria 5,4MM hoje.

Mas essa situação relatada no parágrafo anterior é hipotética para mim, eu nunca colocaria 300 mil reais na CMIG de uma vez só, e acho que muita gente não teria essa coragem.

Então a questão está resolvida, o melhor negócio são as ações?

A resposta é sim, porém na planilha do Excel, pois, na realidade as coisas são bem diferentes.

Importante, na planilha do Excel as ações são vencedoras, mas na vida real, nas ruas da cidade, nem sempre.

Vou traçar dois perfis para explicar o motivo da vida real não funcionar igual a planilha do Excel.

O investidor com capacidade para encontrar as melhores oportunidades do mercado financeiro

Esse cara geralmente tem um grau de instrução mais elevado, tem profissão ou negócio que trata de assuntos mais complexos e consequentemente tem um círculo social que valoriza o fato de ter acesso a bens e experiências mais exclusivas.

Resumindo é um perfil que conforme alcança mais sucesso na geração de renda, tende a subir o padrão de vida e a buscar sempre algo mais exclusivo para se manter bem-posicionado em seu círculo social.

Em resumo faz 2 milhões de renda em um ano e gasta 1,5 milhões, no ano seguinte faz somente 1 milhão e gasta 2 milhões (é difícil baixar o padrão de vida) e vive uma batalha para equilibrar as contas no longo prazo.

Importante: Sempre existem exceções, e esse perfil está muito enviesado pelo espaço amostral da minha bolha, porém como poucas pessoas têm tanto dinheiro acho que não deve ser tão difícil encontrar esse perfil por aí.

O investidor em imóveis

Nos últimos tempos tive bastante contato com pessoas que construíram um belo patrimônio apenas com a negociação de imóveis, essas pessoas têm um perfil muito característico, na maioria dos casos tem empregos operacionais ou são autônomos que prestam serviços básicos. 

São pessoas que não dão muita bola para itens ou experiências exclusivas, se acostumaram e gostam de estar entre os ‘populares’, num churrasco no final de semana, assistindo uma partida de futebol de várzea e tomando uma cerveja. São caras que não aumentam o seu padrão de vida a muitos anos.

Esse investidor em imóveis clássico não gosta de deixar dinheiro no banco, não gosta de ações e não calcula % de rentabilidade.

E quaisquer 100 mil reais no ano, já é capaz de manter o padrão vida, que está acima da média, quando comparado com os ‘populares’.

Nota: Os ‘populares’ são a esmagadora maioria dos brasileiros e não incluem os pobres premium (esse conceito de pobre premium é bem interessante, nele estão inclusos médicos, advogados, engenheiros que possuem bons empregos porém gastam mais do que ganham).

Neste ponto já está meio claro o motivo do investidor ‘clássico’ em imóveis ser mais bem sucedido na construção do patrimônio e não vou me prolongar muito para fazer as contas.

Esse investidor compra um imóvel de 5 milhões e vende por 5,7 milhões e lucra cerca de 5% em uma transação dessas (geralmente o ciclo de venda leva uns 10 meses), faturando 250 mil reais, ele nunca olha para os 5%, ele olha para os 250 mil reais, que pode custear dois anos de gastos.

O exemplo do imóvel de 5 milhões é dos piores negócios que esse investidor geralmente faz, porém o pior dos negócios já é muito bom para ele, então quando ele acerta algo que da lucros na casa do milhão o dinheiro começar a sobrar e sobrar muito.

Ganhos absolutos altos e um custo de vida baixo são a fórmula perfeita para a construção de um grande patrimônio.

História rápida, fui almoçar esses dias com um grande investidor em imóveis, o cara tem uns 30 milhões em imóveis, eu comi um baião de 2 (sensacional por sinal) num restaurante de periferia (esse é o tipo de experiência exclusiva desse perfil de investidor).

Pois é, o cenário ideal seria um cara que sabe fazer o dinheiro render e consegue manter um custo de vida controlado, sei que existem pessoas assim por aí, mas devem ser a exceção, pois somos muito influenciados pelo meio que vivemos.

Para finalizar mais uma história rápida, tenho um amigo que conheci no meu primeiro emprego, que hoje é Vice-presidente em uma grande empresa, o cara vive super bem (em relação ao padrão de conforto e consumo de itens e experiências exclusivas), mas ele confessou que o patrimônio dele não dura 24 meses mantendo o mesmo padrão de conforto e no fim do dia ele precisa manter esse status social pois faz parte da mística do grande executivo, ele não pode morar num lugar mais modesto, utilizar um carro mais simples... Senão é malvisto pelos pares. (Eu acho que as empresas incentivam esses caras a terem um alto padrão de vida, para manter a recompensa atrativa e manter eles trabalhando com dedicação).  

Enfim a conta é fácil, constrói patrimônio aquele que gasta menos do que ganha, mesmo o cara deixando o dinheiro na poupança, se ele gasta menos do que ganha ele será bem-sucedido.


Ações ou Imóveis, o que é melhor? Ações ou Imóveis, o que é melhor? Reviewed by Surfista Calhorda on 6:00 AM Rating: 5

14 comentários:

  1. Esse tema envolve muita coisa.
    Imóveis são o investimento mais tradicional dos brasileiros a muito tempo. Digo isso entendendo que caderneta de poupança não é investimento.
    Até uma passado não muito distante, quase todas as pessoas que tinha alguma sobra de dinheiro, procuravam investir em imóveis, fossem eles terrenos urbanos, áreas rurais, casas, apartamentos ou imóveis comercial de acordo com as possibilidades de cada pessoa, alguns iam escalando e conseguiam formar um patrimônio robusto ao longo do tempo.
    Ainda é relativamente comum encontrar no Brasil pessoas que mesmo com baixo grau de instrução e hábitos simples como você citou, tem patrimônio físico que nem médicos ou profissionais clts bem pagos sonham em ter. Hoje pra um imóvel valer mais de 1 milhão não precisa de muita coisa dependendo de sua localização.
    Porém acho que isso se encaixou bem, foi mais viável até o fim dos anos 90. Quem tem esse patrimônio hoje o formou ou começou a formar até a década de 90 ou no máximo até o começo dos 2000.
    A vários anos os imóveis estão caros em relação a renda média dos brasileiros e isso é um fenômeno nacional. Está difícil de adquirir um imóvel razoável pra morar, quanto mais pra investir.
    Juros altos atrapalham mais ainda e ao longo da história o Brasil nunca foi verdadeiramente um país de juros baixos, não ao menos na história mais recente.
    Tenho meu emprego, ganho um salário razoável e não tenho imóvel próprio, além do que tenho medo de gastar boa parte do meu patrimônio e me ver abraçado a um bem que pode ser de difícil venda.
    Ações por sua vez nunca foram populares no Brasil, sendo vistas como investimento para ricos. A recente popularização se deve a popularização da internet e seus "influencers" que apresentaram esse mundo a um público que nunca sequer tinha considerado a possibilidade de investir em bolsa.
    Ações exigem mais conhecimento, tanto de mercado, como da empresa, como das movimentações dos investidores e isso só se adquiri investindo e acompanhando e geralmente perdendo dinheiro.
    Pra ter algum futuro em ações o pretenso investidor tem que estar preparado para as naturais variações e para vários movimentos puramente especulativos e não pode ser facilmente sugestionado pelos inúmeros vendedores de ilusões e comentários otimistas ou pessimistas que inundam a internet.
    Porém ações permitem investir com pouco, imóveis não. O valor de entrada para investir em imóveis é muito maior e a liquidez em caso de aluguel ou revenda pode ser muito ruim.
    Hoje vejo imóveis como investimento para quem já está estabilizada e com sobras, pra quem ainda está na caminhada acho arriscado, afinal quem garante que a liquidez será rápida e realmente compensadora?
    A renda fixa pode ser muito mais vantajosa que ter um imóvel para alugar, ao menos enquanto os juros estiverem altos.
    Vejo ações e renda fixa como o que há de acessível e viável a maioria das pessoas.

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    1. Anom eu concordo plenamente com quase tudo que você falou... Eu também comecei somente com ações, pois não tinha capital para comprar imóveis (inclusive o meu imóvel para moradia foi comprado financiado), portanto essa é realmente a principal barreira, para começar a negociar imóveis é necessário ter uma boa grana.
      Eu só tenho dúvidas na questão dos imóveis estarem muito caros, pois eu acho que isso não acontece em todas as regiões, logico que as grandes capitais e cidades turísticas tem um valor proibitivo, mas fora dessas localizações encontramos imóveis compatíveis com a renda, eu não compro imóveis nesses grandes 'polos' que estão com preços extremamente proibitivos.
      Mas na matemática os imóveis sempre perdem... Mas nem tudo na vida é % de rentabilidade.

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    2. Imóveis no Brasil estão divididos em basicamente 2 grupos: Os caros e os muito caros.
      Mesmo em cidades pequenas os imóveis ao menos razoáveis não são acessíveis ao assalariado médio.
      A impressão de acessibilidade que alguns tem se dá porque esses geralmente moram em cidades ou regiões valorizadas e aí eles acham uma casa médio pequena por 300K "barata", mas não é barata para o assalariado médio de cidade pequena.

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    3. Eu respondi analisando um caso pontual de uma pessoa próxima, ela está comprando um imóvel na periferia de uma cidade da grande SP. Vai pagar 180 mil em um apto de 2 dorms. e uma vaga de garagem, eu acho a moradia razoável, ponto de ônibus próximo e comércio estruturado próximo também.
      Porém tendo a concordar que o imóvel não está num preço muito interessante, mesmo custando 180 mil reais, vou tomar como base um profissional autônomo que ganha 150 reais por dia, com almoço incluso, e trabalha em média 20 dias por mês (o que dá cerca de 3000 reais mensais), vamos dizer que sobre 1500 reais por mês, depois dos gastos com alimentação e itens de necessidade básica, a pessoa deveria guardar dinheiro por 10 anos para conseguir comprar o imóvel e se ela financiar o imóvel ai serão 30 anos pagando uma bela prestação (que é o mais comum de acontecer).
      Não tenho um parâmetro definitivo, mas acho que 10 anos de poupança de 50% dos rendimentos não é algo que me parece tão viável realmente. E aí se colocarmos na conta imóveis acima desse valor de 180 mil, ai com toda certeza vamos ter uma definição que os imóveis estão realmente caros.
      Vou dar uma pesquisada no valor dos imóveis em relação ao salário mínimo de outros países, para verificar se é uma situação específica do Brasil.
      Nota: A situação hipotética está com uma renda acima do salário mínimo, mas por ser autônomo não é agraciado pelos benefícios da CLT.

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    4. Exato surfista, você entendeu o espírito do meu comentário.
      Pra quem ganha menos de 3k líquidos, comprar um imóvel é uma tarefa complicada no Brasil, talvez na maior parte do mundo.
      A coisa só fica menos difícil pra quem pode aportar/investir a partir de 3k, mas pra isso geralmente terá que se ganhar bem acima de calor em valores líquidos e viver uma vida básica. Ou seja pouco provável de acontecer para a maioria dos brasileiros.
      E realmente é que você falou, para o trabalhador assalariado comum ou autônomo não muito afortunado são pelo menos uns 10 anos de aporte/investimento para se comprar um imóvel simples, as vezes com todo o respeito, até ruim.
      Um imóvel de 250 - 300k, que vai do simples ao razoável/mediano dependendo da cidade vai requerer mais de 10 anos de aporte ou optar pelo financiamento e caso não consiga se adiantar e pagar antes do tempo ver boa parte de seu dinheiro corroído pelos juros. Fora que o comprando a vista você coloca praticamente todo seu dinheiro no imóvel e fica duro.
      A compra do imóvel é sem dúvida o mais complicado pro pequeno investidor e me coloco entre eles pois ainda não tenho imóvel próprio.

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    5. Anom muito obrigado pelos comentários, a tempos que isso não acontecia aqui no blog, deu até saudade dos bons tempos dos blogs de finanças, pena que os blogs estão cada vez mais perto do fim.

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    6. Anônimo, mas n foi sempre assim, o preço dos imóveis vs o salário mínimo? Vc entende que essa relação aumentou nos últimos anos? Pegando como exemplo o caso que vc citou de 300k e o salário mínimo atual de 1,3k, ou seja o valor do bem seria 230x o salário mínimo. Em 1999, k salário mínimo era de 136 reais, se aplicarmos esse fator de 230x o imóvel teria um valor de 31k. Eu entendo que está coerente pois em meados de 99 meu pai comprou um imóvel por cerca de 30k e hoje esse imóvel vale cerca de 300k, ou seja, talvez vc esteja que com a impressão de que imóveis estão caros ou muito caros, mas o fato é que sempre foi assim… o que de fato pode ter ocorrido é o acesso ao crédito por parte dos mais pobres o que acaba por aquecer o setor.

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  2. A grande vantagem do imóvel é a dificuldade de vender.
    O que para os que investem em ações parece ser ruim, na realidade é a grande vantagem do imóvel.

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    1. adpenac isso é uma verdade, os imóveis são mais difíceis de vender e quando vende deixa muito dinheiro de imposto, corretagem na mesa, a depender da negociação é muito fácil comprar por 100, vender por 130 e ainda ter prejuízo.
      Tenho visto muita gente entrando em leilão sem fazer contas básicas e tomando prejuízo.

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  3. Valeu Scant... A verdade é sempre simples, só gastar menos do que ganha e poupar... Tem gente que constrói patrimônio na poupança desse jeito.

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  4. Sr. Elenãosurfanada.
    Muito interessante o tema, porem na minha concepção o que vai render melhor será aquele que você for especialista, ou dominar muito bem o assunto, caso contrario, em ambos os casos, considero aposta.
    Pelo que vi de seu comentário, você domina o mercado de imóveis e leilões, investindo sempre com consciência e medindo os riscos, desta forma você sempre terá retornos crescentes e constantes neste seguimento.
    Considero o mercado de imóveis uma enorme fonte de riqueza, desde que você seja especialista ou seja bem assessorado, pois como as ações de empresas, existem os imóveis para renda (dividendos), os de crescimento, aqueles de swing trade, position trade e os de buy and hold trade, compra à vista, compra a prazo, compra em cotas, alavancagem via financiamento imobiliário, consórcio, compra em sociedades, permutas, permutas por área construída, construção e outras forma de investimentos. Mas somente com o conhecimento e dedicação neste mercado, o sucesso será alcançado.
    Vejo a dedicação do pessoal do movimento Fire, e como eles também foquei nesta busca de chegar a tão sonhada independência financeira, investi em ações, RF, imóveis, fiz de tudo um pouco, porem me identifiquei com Imóveis, mas antes de sair investindo, primeiro fui a campo buscar conhecimento e informações (digo bater perna na rua), somente assim você conhece seu bairro, sua cidade, seu estado, e garanto que existem muitas oportunidades neste nosso Brasil.
    Antes que digam que para investir em imóveis é necessário ter grande capital, discordo, você precisa de vontade, conhecimento e de crédito (credito no sentido literal, bem como emitir credibilidade na sua informação para um potencial sócio, vendedor ou investidor). E após alguns anos de dedicação (comecei do zero), alcancei a tão sonhada independência, tanto no fonte de renda (alugueis), como capital.
    Desejo a você muito sucesso, foco e persistência nesta caminhada, vejo que você esta muito próximo deste número mágico, não desista, não mude seus objetivos, se especialize, seja o lado que for seguir (imóveis ou ações).
    Fraternal Abraço.

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    1. Anom, eu concordo que ter conhecimento é uma alavanca para investir 'melhor' e pelo seu comentário sobre imóveis eu não tenho nada de especialista, nunca fiz nenhuma operação mais complexa, comecei a comprar imóveis depois que já tinha o capital para pagar à vista e estou seguindo em frente com operações muito básicas. Um ponto que eu quis destacar na postagem é que a capacidade de investir 'melhor' gerar rendimentos maiores acaba sendo anulada se a pessoa tem um padrão de gastos elevados, novamente considerando o viés da minha bolha, tenho algumas pessoas que conhecem de imóveis muito mais do que eu, conhecem de investimentos muito mais do que eu... e quando falo muito é muito mesmo e sem sombra de dúvidas eles conseguem fazer o dinheiro deles render muito mais do que eu... Só que a diferença está na gestão de gastos, enquanto eles ganham 1MM por ano e gastam 950k, eu ganho 230k e gasto 130k, percebe que mesmo eu com menos de 1/4 da renda eu consigo gerar o dobro de patrimônio... E eu já escutei, ahh mas com uma renda de 1MM por ano é só o cara dar uma segurada, esse é o grande problema dar essa segurada é muito difícil, o custo de vida dessa galera acaba subindo muito e é difícil abrir mão de muitas coisas... Ter 3 carros de alto padrão, ter babá, ter doméstica com dedicação integral, tem casa na praia, sítio, apartamento gigantesco em área nobre, um barco, marina, moto aquática, viagens... maluco paga mais de 6 mil por mês em academia e personal, e imagina o ano que esse cara não faz 1MM de renda não é difícil para o cara quebrar.
      Novamente eu concordo que ser especialista é uma condição para ter maiores rendimentos, com uma ironia do bem, eu conhece muito especialista em poupança que construiu um baita patrimônio e chave do sucesso é das mais simples possível, gastar menos do que ganha, viver no mínimo um degrau abaixo da sua capacidade de renda.
      Muitíssimo obrigado pelo comentário! Como eu falei acima me fez relembrar os bons tempos.

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    Nota: Por favor, apenas pessoas sérias.

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“Em tempos de embustes universais, dizer a verdade se torna um ato revolucionário.”
George Orwell

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