Leilão Imóvel Desocupado - Um caso real, ruim e problemático!


Como todos que acompanham o blog devem saber, ando me aventurando no mercado imobiliário e recentemente tive uma experiência ruim com um imóvel comprado em um leilão da Caixa Econômica Federal (CEF).

Antes de falar da parte mais grave do caso real da compra de imóvel em leilão, gostaria de deixar bem claro que você deve estar preparado, caso pense em comprar um imóvel em leilão da CEF, para falta de organização e conhecimento dos funcionários da CEF no trato do assunto, tudo demora muito, você é mal atendido, a impressão que eu fico é que a CEF não tem nenhum interesse em comercializar os imóveis recuperados.
Malotes enviados para os lugares errados, favorecido do depósito caução errado e extrema falta de conhecimento e boa vontade, é isso que você vai enfrentar quando decidir comprar um imóvel de leilão da CEF. Desabafo em relação ao péssimo nível de atendimento da CEF feito, vamos a parte mais grave da experiência que quero compartilhar com vocês.

Após varrer o site da CEF, encontrei um bom imóvel, apesar de possuir um preço um pouco mais alto, ele tinha o atrativo de estar desocupado.
Fui até o condomínio, conheci a região, conversei na portaria para saber se o imóvel estava realmente desocupado e sim confirmei que o imóvel estava desocupado. Para esse imóvel a CEF se responsabilizava por dívidas de IPTU e condomínio, anteriores ao ato da compra, então a verificação inicial foi básica mesmo.

Finalizando a checagem inicial fui para a aquisição, passei toda a intempérie de abrir a conta caução, fazer o lance, era uma licitação fechada, e aguentar horas para fazer um procedimento simples na CEF. Envelope com o lance lacrado, conferi direitinho se ele estava sendo enviado para o endereço certo, sai da CEF anotando na agenda do celular o dia que iriam abrir os envelopes de lance.

Alguns dias após a abertura dos envelopes, que eu não acompanhei, recebi um e-mail da área da CEF que é responsável pelo processo de licitação fechada, com a autorização para realizar o pagamento do imóvel. Mais um sofrimento! Depois de horas, consegui fazer o pagamento e recebi um documento para acionar o cartório de imóveis e confeccionar a escritura no meu nome.


Em posse do documento que comprovava meu pagamento, o imóvel ainda não estava no meu nome, fui até o condomínio para tentar entrar no apartamento, chegando lá fui surpreendido, um gatuno havia se alojado no apartamento comprado do leilão. Interfonei pela portaria e o ocupante do imóvel desceu para conversar comigo, disse que estava tentando recuperar o imóvel, contou uma história triste e me perguntou qual era meu interesse, não titubeei em dizer a verdade, falei que havia adquirido o imóvel no leilão e só tinha me dirigido até o imóvel pois achava que ele estava desocupado, disse que sentia muito pela situação dele, mas que eu estava finalizando o tramite para registrar o imóvel no meu nome e assim que finalizasse iria precisar solicitar a desocupação do imóvel. Não quiz alongar muito o assunto pois o imóvel não estava no meu nome, mas de cara achei muito estranho, pois a antiga dona, era mulher e solteira e um homem agora estava ocupando o imóvel.

Com a péssima constatação ratificada, corri no cartório, no mesmo dia, para acelerar a escritura, o cartório foi muito rápido, no dia seguinte o texto da escritura estava pronto, agora precisava que o gerente da CEF assinasse a escritura. Mais uma espera eterna, o gerente da CEF que tinha procuração para assinar a escritura, fazia questão de não atender as agendas propostas e depois de um tempo ele não atendia mais ligações e também não respondia aos e-mails, já fui 5 vezes presencialmente na agência para encontrá-lo e ainda não consegui agendar um dia para ele assinar a escritura. A minha esperança é que na próxima semana eu consiga desenrolar essa eternidade que a CEF está me fazendo esperar para coletar uma assinatura.

Durante toda essa espera, que ainda continua, pedi para o corretor que tem me ajudado na venda dos imóveis, dar uma sondada, para identificar se a pessoa realmente estava morando lá, ou se era um espertalhão que aparecia lá de vez em quando para tentar ganhar um dinheiro fácil. O corretor acabou, constatando que o cara realmente estava morando lá e passou um telefone de contato, no mesmo dia o corretor recebeu uma ligação de um advogado, que dizia representar o ocupante do imóvel, para propor um acordo, eu já havia combinado com o corretor em não propor nada, nem dar abertura para nenhum tipo de acordo, pois o imóvel ainda não está no meu nome.

No fim de toda essa história o que realmente está acontecendo é que um espertalhão após saber que o apartamento havia sido arrematado, invadiu o patrimônio e agora quer receber dinheiro para desocupar o apartamento adquirido no leilão.
O pior é supor que tem gente que ganha a vida fazendo isso.

Quais serão os próximo passos?
1- Preciso registrar o imóvel no meu nome o mais rápido possível, tenho fé que na semana que vem eu consiga resolver isso.
2 - Eu irei ver o que o ocupante quer para sair, se a pedida for até 3 mil reais, eu devo aceitar, para não ter maiores dores de cabeça.
3 - Caso ele não aceite vou precisar entrar com um pedido de imissão de posse e vou torcer para encontrar um bom advogado e que um oficial de justiça bom seja designado para notificar o ocupante.
4 - Devo ter que esperar mais uma eternidade.

Diante da hipotese de que existe gente que ganha a vida invadindo imóveis arrematados em leilão, já vou excluir imóveis desocupados da minha lista de oportunidades, melhor comprar logo um imóvel ocupado, pelo menos irei evitar o fator de incerteza de todo o tramite.

Assim que os próximos passos forem se concretizando eu compartilho com vocês as novidades e o que está acontecendo de real no desenrolar da história.

Imóvel desocupado em leilão, só se o preço for muito bom!
Leilão Imóvel Desocupado - Um caso real, ruim e problemático! Leilão Imóvel Desocupado - Um caso real, ruim e problemático! Reviewed by Surfista Calhorda on 5:00 AM Rating: 5

50 comentários:

  1. Olá, Surfista. O trâmite é esse mesmo, foi até rápido. Em casos de leilões previstos na Lei da Alienação Fiduciária (isso que a CEF faz é apenas uma venda direta depois do imóvel ter consolidado plenamente no nome dela depois de dois leilões frustados), a depender do banco, demora
    de 60 a 90 dias para a escritura estar pronta (se você ficar em cima pode realmente ser menos).
    1 - Se nem a escritura foi assinada, com certeza o registro não se resolve na semana que vem. Os registradores possuem o prazo de 30 dias para completar o registro.
    2 - Três mil é uma quantia bem baixa para acordos, se você conseguir por esse valor ótimo. Agora, se ele entrou depois do arremate, é uma questão de invasão de propriedade pura e simples.
    3 - O oficial de Justiça bom é realmente necessário, assim como o advogado. Porém, se você for entrar na justiça, não esqueça que você precisa uma ordem judicial liminar. Se o juiz não der essa ordem liminarmente, você ficará diversos meses a anos para tomar posse do imóvel (a não ser que consiga uma ordem de desocupação no Tribunal Via Agravo de Instrumento). O seu caso parece simples, se minimamente bem conduzido pelo advogado com uma inicial bem-feita a ordem devem ser concedida. Torça para que seja distribuído para uma vara onde o juiz aprecie rapidamente pedidos liminares, senão pode demorar de semanas a meses para a decisão sair.

    Isso é o normal de leilões, aliás você pegou um caso bem fácil de ser resolvido. Há outros muito mais complexos, que envolvem muito mais risco e dor de cabeça.

    Abraço e boa sorte.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. POXA... Se isso é fácil, imagina os difíceis! kkkk

      Excluir
    2. Ei, Soul, dê uma opinião: vc acha que vale a pena fazer o curso anunciado pelo Carlos Pereira? Vc o conhece?

      Excluir
    3. Soul, muito obrigado pelo comentário, eu escrevi na semana passada esse post, mas acabei publicando só essa semana. Eu descobri que o registro demora, não é somente o ato de assinar a escritura, na verdade já havia sido avisado disso, mas acabei não dando tanta atenção, e o melhor é que só posso sacar a grana do depósito caução depois do registro.
      Eu estou indo em frente para aprender como tudo funciona na prática, optei por comprar um imóvel de baixo valor, essa foi minha principal ação de mitigação.

      Não conheço nada dos tramites jurídicos, na minha ignorância, penso que o advogado irá fundamentar/escrever uma ação de imissão de posse, essa ação vai ser submetida a análise de um juiz, tinha uma expectativa de que isso não demorasse mais de 4 meses, após a análise do juiz, ele daria a ordem de imissão de posse e um oficial de justiça seria designado para notificar o ocupante, e que isso demoraria mais uns 2 meses, volto a reforçar, que na minha ignorância esses simples passos narrados levariam uns 6 meses para serem concluídos, mas agora com essa informação de liminar ou ordem de desocupação via agravo de instrumento percebo que vou precisar me informar muito mais sobre o tema.

      Novamente obrigado por compartilhar as informações.

      Excluir
    4. Olá, Surfista. Sim, o trâmite é esse mesmo. No seu caso, não vejo porque o juiz não daria uma liminar. Às vezes demora, pois é preciso ficar em cima. O juiz deu a ordem, já pedi para a secretaria fazer o mandado. O mandado saiu, ficar em cima do oficial para quem foi distribuído. Isso é função de um advogado. Causas pequenas, advogados não fazem isso, pois isso demanda tempo e esforço. Porém, em causas maiores com bons advogados, há todo um acompanhamento em tempo real. Se você já colocou um prazo de seis meses, está ok.
      Mas antes de fazer um acordo, você precisa saber quem é esse cara, e o que ele está fazendo dentro de um apartamento num condomínio. Como dito acima, é uma situação estranha.

      Não o conhecia, anônimo. Vi uns vídeos dele. Ele diz que precisa checar 33 itens antes de um leilão extrajudicial ou judicial. Sei lá, num leilão extrajudicial possui basicamente uns 2-3 itens que você realmente precisa checar. E vi que o curso dele é da ordem de 2000,00-2500,00. Caramba, o pessoal cobra bem por esses cursos.

      Um abraço!

      Excluir
  2. Caramba Surfista, não sabia que existia este tipo de golpe. O mais estranho, pelo que entendi, é que se o imóvel está em um condomínio, porque deixaram o rapaz entrar e se alojar? Eu moro em um condomínio e para levar minhas mudanças para lá não foi tão fácil assim, tive que apresentar documentos que comprovassem que eu poderia estar ir pra lá. Acho q a portaria ou a administração tem parte nisto.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Sim anom o imóvel está em um condomínio, de verdade eu ainda não entendi bem o que aconteceu, a pessoa que está ocupando diz ter um relacionamento com a antiga proprietária.

      Excluir
  3. Olá Surfista,

    Dá muita raiva desse pessoal que não atende adequadamente.
    Espero que você não tenha mais problemas e resolva esse problema sem passar muita raiva e dinheiro.

    Bons investimentos.

    Abraços.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Cowboy a grande frustração é que o imóvel anunciado pelo CEF estava classificado como desocupado, portanto minha expectativa era comprar um imóvel desocupado, no demais eu já estava começando a estudar sobre o tema.

      Excluir
  4. Olá Surfista,
    Impressionante seu relato. Tem todo tipo de gatuno só esperando para dar golpes.
    Já pensei na possibilidade de imóveis, mas achei que seria difícil para mim, principalmente pela questão da liquidez.
    Sucesso!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Eu inicialmente ia trabalhar com 12 meses para completar o ciclo, mas talvez vou precisar de mais tempo, para comprar e vender os imóveis, além da burocracia que consome muito tempo, o mercado imobiliário também está bem ruim.

      Excluir
  5. Putz, que situação...

    Mas deixa eu te perguntar uma coisa. Toda essa dor de cabeça vale a pena? Você acha que seria bom pra sua saúde enfrentar situações iguais ou parecidas com essa mais vezes na vida?

    E você já tentou entrar em contato com a administração do condomínio pra entender como que deixaram esse cara se alojar no imóvel? Porque provavelmente a administração sabia da situação do imóvel. Tá bem estranha essa história!

    Boa sorte, que tudo se resolva o mais rápido possível!

    Abraço!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Eu acho que a medida que você aumenta a sua capacidade de resolução de problemas, os casos que outrora eram muito complexos, acabam se tornando atividades triviais, por isso acho que vou me dar bem com esse tipo de negócio.
      Sobre a invasão, se o gatuno realmente tem algum relacionamento com a antiga proprietária ele pode ter utilizado as credenciais da mesma, ou até mesmo as dele, para simular que está morando no imóvel vazio.
      Toda essa situação me gerou um grande interesse em aprender o que a legislação do Brasil provê para que os cidadães consigam defender seu patrimônio, já pensou na situação de que você fica 2 meses viajando em férias e quando volta tem alguém ocupando sua casa, será que a legislação ou até mesmo a polícia possui algum método ágil para eu reaver o direto a minha propriedade? Essa é uma boa perguntar para fazer pro Soul, acho que ele vai conseguir responder.

      Excluir
    2. Esses dias li uma notícia sobre uma família que saiu de férias e quando voltou tinha gente morando na casa deles. E inclusive o cara que tava lá disse que comprou a casa de outra pessoa que a família nem conhecia!

      Me parece que penaram um pouco pra conseguir reaver a casa, mesmo tendo escritura e tudo registrado como manda a Lei...

      Excluir
    3. O Soul já me deu uma consultoria, nesse tipo de situação é permitido ao proprietário utilizar métodos ostensivos para reaver a posse do bem.
      Já pensou que situação, nem gosto de imaginar.

      Excluir
    4. Exatamente... na falta da justiça (ou sua demora), sempre tem a opção de chamar o Carlão Quebra Dedos. Resolve rapidinho.
      Piadas a parte, infelizmente nossa justiça é extremamente falha neste ponto. Uma vergonha!
      Espero que recupero rapidamente a posse do imóvel. Boa sorte!

      Excluir
  6. Um amigo passou por algo parecido, um cara forçava acordo apenas morando na casa vazia sem moveis nem nada, dai foi fácil, ele esperou o cara sair e trocou todas as fechaduras, quando o espertalhão voltou, tentou argumentar alguma coisa, mas desistiu e foi embora.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. TOTAL BLOCK eu acho que a pessoa pode ter feito isso mesmo, aparentemente a antiga dona não está mais lá, o cara pode estar no imóvel vazio, utilizando os acessos da antiga moradora. O complexo é que isso dá uma insegurança, eu costumo passar algumas semanas fora de casa, seja por viagens a trabalho ou férias mesmo, isso quer dizer que se um gatuno invadir minha propriedade eu vou precisar utilizar meios não ortodoxos para recuperar o meu patrimônio, pois se for esperar pela justiça posso ficar meses sem acesso ao meu patrimônio.

      Excluir
  7. Fala Surfista!

    Caramba hein! Eu conheço um pouco dos seus aborrecimentos pois esse ano comprei um imóvel da caixa. E eles são PESSSIMOS no atendimento. Na verdade, eu comprei o ap em novembro de 2016 para assinar em fevereiro de 2017.

    Bom, me resta lhe desejar boa sorte ai!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Eu já consegui a assinatura da CEF, agora só vou precisar esperar a conclusão do registro para eu sacar o valor do depósito caução. Mas não é uma experiência das mais tranquilas mesmo.

      Excluir
  8. Fala Surfista, foi leilão ou venda direta? pois leilão tem que participar de um pregão e tem outro blogueiro ai que diz que comprou imóvel e leilão quando na verdade foi na venda direta (o que não é nenhum demérito).

    No mais só entrar na justiça e pedir a reintegração de posse, tomara que não demore!! pena que o judiciário vai entrar em recesso !!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Desconsidere !! vi que foi por licitação (o esquema do envelope também é considerado leilão)

      Excluir
    2. Invejoso detected kkkk

      Excluir
    3. Na venda direta leva o primeiro a fazer o depósito mínimo, no meu caso foi uma licitação fechada mesmo, eu dei um lance e na data e hora marcada os envelopes são abertos e o maior lance ofertado é o vencedor.
      Geralmente a CEF tenta vender em leilão aberto os imóveis, depois tenta na licitação fechada e por fim disponibiliza o imóvel para venda direta, acho que só a CEF que tem esse procedimento os outros bancos devem trabalhar somente com licitação aberta.

      Excluir
  9. Surfista, que absurdo! Também me espanta o fato do cara conseguir acesso ao condomínio.

    Eu se fosse vc prosseguiria como o Total Block falou: com a escritura em mãos, espera o cara sair e troca todas as fechaduras. Pelo menos avaliaria quais as implicações legais de fazer isso.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Se o imóvel está registrado no meu nome e é definitivamente minha propriedade eu deveria ter esse direito, mas infelizmente acho que não tenho, vou precisar de uma ordem judicial para ter posse do patrimônio. Vamos esperar para ver o que o gatuno vai pedir para sair do imóvel.

      Excluir
  10. Ola Surfista,

    Que estranho. Meu processo deu pouco trabalho e fui agraciado com o imovel vazio, foi tipo a situaçao contraria do seu caso (comprei ocupado e estava desocupado).

    Infelizmente vi que é comum pessoas invadirem imoveis em leilao, oara negociarem a saída amigavel.

    Sua pedida é muito baixa (3 mil), espero que consiga, porem siga os tramites para evitar maiores dores de cabeça, como bem disse o amigo Soul la em cima, com advogados.

    Apos a assinatura da escritura, o cartorio demorara ate 30 dias para emitir o registro. No meu caso foi rapido, 2 semanas, e tive uma pequena retificaçao na escritura.

    Voce comprou a vista ou financiado? As atendentes da agencia que fiz o contrato me trataram muito bem e me senti ate de certa forma priorizado.

    Nem senha eu pegava, fui muito bem tratado, mas realmente tratar com a Caixa é sempre demorado, perdi uns 3 dias de trabalho indo la, e olha que contratei despachante.

    A unica pendencia que resta ainda é o pagamento das dividas de condominio, a Caixa pediu MUITOS documentos e o condominio esta providenciando.

    Abraço e sucesso, vai dar tudo certo!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Cara você deu muita sorte, na agência onde eu fiz o processo os funcionários não sabiam como eles deveriam atuar achei muito bagunçado. Eu comprei o imóvel à vista.
      Que bom que o lance da dívida do condomínio é tranquilo e vai ser do interesse do condomínio apresentar os doctos para receber... Eu tinha essa preocupação com a dívida de condomínio também, cheguei a ler casos que a pessoa paga e depois precisa abrir um processo judicial contra o banco para receber.

      Excluir
  11. Existe uma mafia que faz isso em algumas cidades. No caso que você descreveu, eu não pagaria. Iria com um pessoal violento lá e faria outra proposta. Não recomendo que faça isso mesmo assim.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. To fora conhecimento, se para ter lucro nesse tipo de negócio for necessário adotar práticas violentas eu com toda certeza vou abortar esse tipo de investimento.

      Excluir
  12. É melhor comprar no LEILÃO, LICITAÇÃO ou VENDA DIRETA?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. O Leilão tem o % do leiloeiro, mas boas oportunidades geralmente não chegam na licitação fechada ou venda direta da CEF. Na licitação fechada e na venda direta, você não precisa pagar a comissão do leiloeiro.

      Excluir
  13. Putz... será que vale a pena estudar isso? Não tenho muito tempo para ir atrás dos imoveis e tal e coisa.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Guardião eu estou querendo aprender, mas acredito que se você tem um advogado qualificado e bons corretores a única capacidade que será exigida será a paciência.

      Excluir
  14. Rapaz, que cara de pau. Invadir imóvel de leilão.


    Por essas que não pretendo comprar imóvel nunca. Melhor viver de aluguel e pagá-lo com rendimento de fiis.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Anom no meu caso estou comprando o imóvel para fazer negócio, eu relação a ter o patrimônio na condição de um passivo, ou seja, constituir minha moradia, a decisão financeira com toda certeza irá direcionar para o aluguel da propriedade, mas muitas pessoas precisam considerar fatores emocionais, que são muito importante, para tomar esse tipo de decisão.

      Excluir
  15. Boa sorte surfista! Vou acompanhar esse investimento, continue postando para a gente

    abs!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Galo na medida que eu arrumar tempo vou compartilhando com você.

      Excluir
  16. Que bizarro, Surfista! Sabia que tem muita gente safada neste país, mas não imaginava que a modalidade de invadir imóvel arrematado em leilão para "pedir resgate" existia. Credo!

    Eu me recusaria a pagar. É porque pagam que este tipo de golpe existe (mas entendo que está tentando economizar dor de cabeça).

    Não dá para processar a CEF por ter vendido um imóvel vazio e entregue um ocupado?

    Boa sorte!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Não dá para processar a CEF no edital eles deixam claro que fica a cargo do comprador comprovar a condição de ocupação do imóvel.
      No meu caso eu descobri que são os antigos proprietários mesmo, eles saíram por um tempo, mas um advogado recomendou que eles ficassem na casa esperando o que iria acontecer.
      Mas pode acreditar, tem muita gente que monitora imóvel de leilão desocupado, faz a invasão e mora por uns 6 meses de graça.

      Excluir
  17. Aqui vai uma ideia. Não sei se é legalmente seguro. Quem for entendido pode responder.

    Depois que o imóvel estiver no seu nome e toda a burocracia acabado, junte de 5 a 10 "amigos" e ocupe o apartamento. Se for necessário arrombe a porta. Não agrida o estorvo, mas o perturbe e o sufoque ao máximo até ele desistir de morar ali.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Legalmente seguro tenho certeza que não é, vou conduzir a situação pelas vias jurídicas mesmo, preciso ter a experiência de abrir um ação de imissão de posse, testar um advogado e entender na prática como todo o processo se desenrola.
      Valeu pelo comentário Anon.

      Excluir
  18. Olá Surfista Boa tarde, eu sou Corretor Credenciado da Caixa e atualmente na venda direta presto uma assessoria gratuita (visto que a caixa que paga a comissão para os corretores credenciados), nosso trabalho é exatamente fazer uma linha de frente com as agencias para ajudar no processo e relacionamento com os clientes, caso alguém precise de alguma dica, macete ou queira acessar a lista de imóveis (apenas venda direta) eu criei um site para meus clientes e já tem oferta agora dia 23/02/2018...segue site www.imoveisleilãocaixa.com

    ResponderExcluir
  19. Desculpe coloque com acento...segue novamente www.imoveisleilaocaixa.com

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Bem legal o site de vocês, vou lembrar dele nas próximas comprar que eu for realizar.

      Excluir
  20. Surfista Calhorda,

    Que situação!! Eu tb não sabia que poderia acontecer tais fatos. Parece ser bem complicado de início esse negócio de imoveis. Estou aprendendo muito apenas lendo seu blog. Realmente não sei se tenho perfil para isso. Só de ficar lendo fiquei indignado, até raiva senti.
    Parabéns pela iniciativa.
    Espero que tudo dê certo.
    Por curiosidade, como está a situação do imóvel no momento?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Marcos o imóvel já está desocupado, consegui fazer um acordo com o ex-mutuário da CEF. Consegui a desocupação em 3 meses, acho que foi um bom prazo.

      Excluir
    2. Mas e aí? Gastou mto com advogado? Como ocorreu esse acordo com o ex-mutuário, visto que o imóvel estava ocupado por um delinquente?

      Excluir

“Em tempos de embustes universais, dizer a verdade se torna um ato revolucionário.”
George Orwell

Tecnologia do Blogger.