Minha experiência empírica na desocupação de imóvel de leilão


Na minha última divulgação mensal de resultados o nobre VDC questionou como estava sendo todo o processo de desocupação dos imóveis adquiridos em leilão.
Cumprindo a promessa de fazer um post, vou narrar o passo a passo que tenho seguido.

!Importante! Tenho assumido riscos com as compras de imóveis e eu não sou nenhum especialista.
!Importante! O conteúdo desse post é apenas uma narrativa de como eu conduzi as duas negociações que eu estive envolvido, as chances de ser o jeito errado que deu certo não devem ser descartadas.
!Importante! Sempre procure um advogado especialista e confiável para averiguar se a compra de um imóvel em leilão não é uma furada.
!Importante! Hoje mais do que nunca, não vejo mais a negociação de imóveis de leilão como um investimento e sim uma profissão, são muitas ações no mundo real que eu preciso fazer para garantir que o negócio será bem sucedido!

Depois de reforçar nas mensagens acima que !SIM EXISTEM RISCOS NOS LEILÕES!, vamos a narrativa de como conduzi minhas 2 (duas) negociações de desocupação dos imóveis arrematados em leilões extra judiciais.

O pontapé inicial é ter o registro do imóvel em minhas mãos, não falo com os detentores da posse do imóvel antes de ter a documentação, que comprova minha propriedade, finalizada. Verdade que cheguei a falar com um deles, mas sem me identificar como proprietário, para averiguar se o imóvel estava desocupado.

Após ter a documentação em mãos, nas duas situações eu fui pessoalmente até o imóvel para tentar falar com o morador.

Na primeira situação a conversa ocorreu naturalmente, fui inclusive convidado para entrar na casa.
Expliquei para o detentor da posse do imóvel, que eu havia arrematado o imóvel em um leilão, tentei demonstrar empatia dizendo que eu sabia que a situação, que o detentor da posse estava passando, não era boa e que eu iria me esforçar para tentar não causar mais problemas além do grande desafio que ele tinha pela frente.
Deixei claro que minha intenção era fazer um acordo amigável e que eu estava disposto a dar uma ajuda financeira para que o imóvel fosse desocupado.
A conversa fluiu bem, mas o detentor da posse argumentou que a advogada que cuidava do caso garantiu que ele não iria perder a casa, e me passou o contato da advogada para que eu falasse com ela.
Eu tentei compartilhar com o detentor da posse que a possibilidade dele reverter a situação era muito pequena, porém inutilmente, pois ele tinha toda a confiança na advogada que ele estava pagando.

No segundo caso, a conversa não foi tão tranquila, o detentor da posse foi mais hostil, não quis conversar, disse que já tinha tudo resolvido com o advogado e que o processo já estava correndo, enfim não consegui conversar, mas ele me passou o telefone do advogado.
Eu deixei o meu telefone e já no segundo dia, recebi áudios no Whatsapp, com um tom exaltado da esposa do morador, ela me questionou de quem eu havia comprado o imóvel se o imóvel não estava a venda e ela era a proprietária.
Tentei ligar e não fui atendido, então mandei um áudio bem polido e educado, contando a história da aquisição e finalizei dizendo que iria esperar o retorno do advogado e disse que se o advogado tivesse como garantir a propriedade deles eu não voltaria a incomoda-los, funcionou a nova resposta veio em tom mais calmo.

Nesse ponto cabe o meu primeiro 'achismo', acho que a condução da conversa em tom mais empático sem ameaças funcionou perfeitamente.

Nos dois casos, aparentemente, os moradores não foram atendidos corretamente pelos advogados, eles realizaram pagamentos para os profissionais, receberam um retorno que os advogados haviam aberto um processo contra a CEF. Nos dois casos os moradores relataram que existiu uma audiência de conciliação e que pelo fato da CEF não ter comparecido os advogados informaram que as chances de sair vitorioso da ação judicial era muito grande. Em nenhum dos dois casos havia qualquer ação judicial aberta. Cabe mais uma ressalva, estou narrando os fatos com as informações que recebi dos ex-mutuários da CEF, não conversei com os advogados para entender qual era o escopo dos serviços que seriam prestados.

No primeiro caso, que a conversa com o morador foi tranquila, a conversa com o escritório de advocacia foi tranquila também, me pediram o registro do imóvel que comprovasse minha propriedade, enviei de manhã, eram 08h30, às 11h30 o escritório de advocacia me ligou dizendo para eu negociar diretamente com o morador e de tarde o morador já estava me ligando.
O escritório de advocacia ligou para ele pedindo mais dinheiro para apoiar no acordo de desocupação, ele ficou revoltado e mandou o escritório de advocacia para aquele lugar.
A conversa com ele foi amigável, ele me pediu 90 dias para desocupar, eu concordei e utilizei um artificio para tentar antecipar a desocupação. Combinei um valor X caso ele desocupasse o imóvel em 90 dias e ofereci X + (2/3)*X se ele conseguisse a desocupação em 45 dias. No primeiro caso os termos do acordo estavam fechados.

No segundo caso, tive dificuldade inclusive no contato com o escritório de advocacia, consegui falar a primeira vez por telefone, mesmo processo, solicitaram o envio do documento que comprovasse a propriedade, após enviar não tive nenhum retorno e ao tentar ligar para o escritório a pessoa responsável pelo assunto nunca estava disponível.
Esperei 7 dias e não tive nenhum retorno e não consegui falar, liguei para o morador e ele foi novamente mal educado, não deu nenhuma brecha para conversa, mas me passou a informação que ninguém do escritório de advocacia havia entrado em contato.

Diante dessa situação, já comecei a me preocupar com a possibilidade de ter que abrir um processo, mas ainda tinha mais um passo que poderia ser dado.
Montei uma notificação extra-judicial, fiz um compilado de alguns exemplos que encontrei na internet, o texto ficou bonito. Solicitei que o imóvel fosse desocupado em 30 dias, informei que caso isso não acontecesse eu iria abrir uma ação judicial para reaver a posse do imóvel e listei as tentativas de contato com o morador e com o escritório de advocacia (fiz isso com cuidado para garantir que tinha provas que eu realmente havia feito essas tentativas de contato).
Fui até o correio e enviei uma carta com a confirmação de recebimento, deve ter custado uns 13 reais.
O recebimento da carta pelo morador mudou drasticamente a negociação, após o recebimento da carta ele deve ter ligado pistola (bravo) para o escritório de advocacia e aconteceu o mesmo do primeiro caso, o escritório pediu mais dinheiro para conduzir o acordo de desocupação. Depois da decepção com o escritório de advocacia o morador me ligou já com muito mais humildade e decidiu me escutar.
Segui os mesmos passos do primeiro acordo, mostrei empatia, depois da negociação o morador  aceitou sair em 45 dias por um valor X, reforçou várias vezes que não queria mais confusão, falou poucas e boas do escritório de advocacia. Novamente cabe aqui a ressalva que tenho a informação somente do lado dos ex-mutuários e não conversei com os advogados.

No segundo caso, aconteceu mais uma coisa fora do script, o escritório de advocacia me ligou para passar um pito, disse que eu não poderia ter abordado o cliente dizendo que o escritório não havia aberto nenhum processo e que a próxima vez que isso acontecesse eles iriam tomar medidas legais, enfim realmente não existia nenhum processo e cheguei a conclusão que não passava de uma ameaça para que eu pensasse duas vezes antes de causar qualquer problema para o escritório de advocacia.

Desse jeito consegui fechar o acordo de desocupação dos dois imóveis, abreviei um pouco a negociação de valor e prazo para desocupação, foram alguns dias negociando, nesse momento é bom ter paciência e com cuidado mostrar os problemas que uma ação judicial poderia causar ao ex-mutuário.

Depois que os acordos foram fechados, eu ligava a cada 2 ou 3 semanas, para perguntar se estava tudo bem e sempre dizia que eu já tinha todo o dinheiro para fazer o pagamento. Em uma das ligações até ofereci ajuda para buscar oportunidades de aluguel na região que o ex-mutuário estava procurando.

Abreviando o passo a passo:
1 - Obter o registro do imóvel que comprove a propriedade.
2 - Entrar em contato com o ex-mutuário (morador) da CEF.
3 - Mostrar empatia e tentar utilizar um tom conciliador para explicar a situação.
4 - Se necessário, comprovar a propriedade para o escritório de advocacia que trabalha para o ex-mutuário da CEF.
5 - Se necessário, enviar notificação extra judicial (serve para tirar a tranquilidade do ex-mutuário, no meu caso o morador só se preocupou com a situação após receber a notificação, junto com a notificação mandei uma cópia do registro do imóvel, que mostra todo o processo de consolidação de propriedade, leilão e o novo proprietário).
5 - Aguardar para ver se a negociação de desocupação será feita diretamente com o ex-mutuário ou com o escritório de advocacia.
6 - Ter paciência para negociar, evitar qualquer tipo de ameaça.
7 - Após fechada a negociação manter contato com o ex-mutuário para acompanhar se ele realmente irá desocupar.

Reforço novamente, existem riscos e a verdade é que eu não sei nem listar quais foram os mais críticos que eu tomei, nas próximas negociações pretendo comprar imóveis com um valor um pouco mais alto e vou contar com o apoio de especialistas para tentar evitar maiores problemas.

Como resultado, estou com um imóvel desocupado e já vendido e outro perto do vencimento do prazo de desocupação.

No primeiro caso o morador atrasou 15 dias e mesmo assim eu paguei o X + (2/3)*X, reforcei com o morador que mesmo nessa situação ruim eu não queria causar mais problemas para ele.

Foi mais ou menos assim que toda a situação de desocupação aconteceu e a cada dia olho para o negócio dos leilões como uma possível profissão e não somente como um investimento.

Para finalizar, reforço que não sou especialista e reitero os benefícios da contratação de um profissional. Sei que fui bem chato com isso, mas observei alguns casos que as pessoas se deram muito mal e não gostaria de influenciar pessoas a correr riscos e comprometer anos de trabalho e economia sem saber dos riscos envolvidos.

Minha experiência empírica na desocupação de imóvel de leilão Minha experiência empírica na desocupação de imóvel de leilão Reviewed by Surfista Calhorda on 7:11 PM Rating: 5

30 comentários:

  1. Amigo, vc arremata em leilão, licitação fechada, licitação aberta ou venda direta? Qual a melhor modalidade para arrematar pela CEF? Te agradeço desde já. Moro em Natal/RN e tenho muito interesse no assunto.

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    1. Hudson, só comprei na venda direta da CEF por enquanto. Mas não vejo problemas para comprar na licitação fechada ou no leilao aberto. Sempre tenho atuado em leilões extra judicias.

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    2. Venda direta é quando o preço já está fixado?

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    3. Isso quem der o lance mínimo primeiro leva.

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    4. SC, então é a melhor opção para pegar menor preço pela CEF?

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    5. Hudson, acredito que as melhores oportunidades são arrematadas nos leilões, os casos que sobram pra venda direta e que são bons negócios devem ser a minoria.

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  2. Genial Surfista!
    Estou fazendo um curso sobre leilão de imóveis (grátis, claro!) e ainda não cheguei no módulo que ele fala da desocupação, mas essa carta extrajudicial é fenômeno! Se precisar, vou usar!

    Parabéns pelas aquisições
    Eu sou o anom q arrematou um imóvel que na sorte estava desocupado e comentei outro dia no seu post!
    Abraços!!

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    1. Compartilhe com a gente esse curso grátis, eu vou fazer também.

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    2. Cai no conto Surfista, depois de 3 módulos, que ele ensina algumas dicas até a data do leilão, ele vem com um video e oferece o restante pela bagatela de R$1000,00. Ele parece ser um cara que adquiriu bastante experiência no negócio e é até justo querer vender o que aprendeu. Depois se quiser pesquisar, o nome dele é Rogério Gomide e tem uma série de videos no Youtube.

      Abraços

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  3. Muito bom post.

    Elucidou muitas dúvidas minhas.

    É um mercado promissor, apesar da maior concorrência agora ainda vale a pena.

    Eu desisti momentaneamente deste mercado, talvez eu volte quando juntar capital ... 2, 3 anos... rs

    Abraço

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  4. Uma dúvida de leigo: o acordo de desocupação do imóvel é feito verbal ou escrito? Pois acredito que o dinheiro somente é dado após a desocupação, mas se o comprador do imóvel não honrar com sua palavra e não pagar?

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    1. Tudo verbal. No máximo tem as mensagens do WhatsApp. Só paguei depois que o morador saiu e o primeiro caso o cara atrasou duas semanas além do combinado inicial.
      Não é fácil, precisa ter paciência.

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  5. Muito bom o seu relato Surfista!

    A questão de desocupação de imóvel arrematado em leilão é um ponto delicado e o seu relato certamente ajudou a ilustrar bem essa situação.

    Também tenho a dúvida do Anon acima, o acordo de desocupação é formalizado? Paga-se uma parte antes e outra depois da desocupação? Ou paga-se tudo só após a desocupação?

    E o valor pago nesse acordo, gira mais ou menos em quantos % do valor do imóvel?

    Abraços!

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    1. O percentual depende da negociação, eu paguei de 6 a 10 aluguéis em imóveis de padrão similar.
      O acordo e todo verbal, risco, risco, risco.
      Só paguei depois de ter a posse.

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  6. Olá surfista! achei bem tenso para tirar o morador do imóvel. Esse dinheiro para tirar o morador é em torno de quanto ? sempre tem que pagar para desocupar ? abraço..

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    1. Sempre tem que pagar pelo processo ou pelo acordo.
      O valor que paguei variou de 6 a 10 aluguéis de imóveis no mesmo padrão.

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  7. Acho que a galera q tá lendo não entendeu muito bem o significado de acordo. O Surfista oferece uma grana para adiantar o processo de desocupação, ele não é obrigado a pagar e nem o ex dono de receber, é uma simples negociação de interesses. Mas, caso o morador não aceite o acordo, o caminho pela justiça é a imissão de posse.

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    1. Correto anom é um acordo baseado na palavra, o cara sai no prazo combinado e eu dou o dinheiro.
      Não sei se vale a penas gastar tempo para registrar o acordo, ou ter algum documento formal... Reforço, posso estar fazendo cagada...

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  8. Bacana surfista, sou leigo no assunto, mas como saber se o imóvel tem processo ou nao? Ou ate saber se o ex mutuario esta processando a CEF como vc disse que nao viu processo nenhum em relação a eles.

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    1. Você encontra informações no site do tribunal de justiça de Sao Paulo. Não sei se em todos os estados o conteúdo está disponível na internet.

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  9. Surfista vi seu relato e algumas respostas de posts, com esse dinheiro que vc oferece para o ocupante vc poderia contratar um advogado e ter uma segurança maior, não?

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    1. A judicialização pode acarretar um grande prejuízo ao adquirente, sobretudo até que haja uma solução no processo. Hoje o ideal é acionar a justiça em último caso.

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    2. Galo_Magrelo, eu concordo com o Guilherme, eu prefiro gastar um pouco mais no acordo do que acionar a justiça. Li em alguns lugar que a liminar para forçar a imissão na posse pode sair entre 3 e 6 meses, porém essa é uma decisão liminar e o processo continuar a correr, enquanto o processo não for finalizado você não consegue vender o imóvel através de financiamento imobiliário.
      Então vale a pena até gastar um pouco a mais do que seria gasto com um advogado.

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  10. Parabéns. Não sou especialista na área, mas possuo conhecimento no assunto. Analisando o eu relato não vi nada que você fez que poderia justificar uma ação em seu desfavor.
    As minhas recomendações são as seguintes: a) As tratativas devem ser realizas de forma respeitosa, sem nenhuma ofensa, e de modo que terceiros (vizinhos, por ex) não tenham conhecimento; b) Utilize a notificação extrajudicial somente em último caso, antes sugiro que você envie uma correspondência com cópia do registro do imóvel acompanhada de uma proposta de acordo de desocupação, caso contrário se não houver um acordo, envie uma nova notificação afirmando as consequências da propositura de uma ação judicial e o pagamento de alugueis pelo tempo de uso do imóvel.c) Por fim, antes um péssimo acordo extrajudicial que ajuizar uma ação para expulsar o possuidor do imóvel.

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    1. Guilherme, muito obrigado pelo comentário.
      Gostei bastante da ideia de mandar o registro do imóvel com a proposta de acordo antes de enviar a notificação judicial, vou utilizar na próxima vez que for necessário.

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  11. Surfista, Recomenda algum curso para arrematação em leilões?

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  12. Olá amigo, eu tenho uma dúvida à respeito do registro do imóvel.. Depois que você efetua o pagamento à Caixa, eles te dão algum documento para levar ao Cartório para efetuar o registro no seu nome? O que precisa para conseguir registrar o imóvel? Obrigado!

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    1. Vinicius sim eles dão um documento que você deve levar no cartório. No meu caso o próprio cartório entrou em contato com o gerente do banco para conseguir a assinatura da escritura.

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“Em tempos de embustes universais, dizer a verdade se torna um ato revolucionário.”
George Orwell

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