Oportunidades no mercado imobiliário

Senhores as oportunidades realmente estão por aí esperando alguém para captura-las, hoje eu vou contar uma história real que está acontecendo comigo, digo acontecendo pois ainda não decidi qual estratégia irei adotar.

Encontrei uma oportunidade no mercado imobiliário, o imóvel está localizado num bairro que conheço bem e que tem uma demanda de compradores ainda ativa, está posicionado numa faixa de preço que condiz com a capacidade do brasileiro médio de financiamento, dito isso acredito que um anuncio do imóvel a um preço competitivo deve propiciar uma venda num período mais curto que o usual.

Vamos ao início, como a oportunidade chegou até mim?

Um amigo oriundo dos tempos de faculdade está ajudando o Pai a vender um imóvel que hoje não está habitado, numa conversa informal ele reclamou de toda a burocracia e me disse que a melhor estimativa que o corretor deu para ele em relação a venda da casa foi de 6 meses, e o racional para a estimativa é o seguinte:

• 2 meses – Regularização da documentação do imóvel
• 1 mês – Negociação com possível comprador
• 3 meses – Liberação do dinheiro no banco que fizer o financiamento

No racional dos 6 meses fica claro que existe um otimismo em relação a encontrar um comprador em apenas 1 mês, caso esse comprador não seja encontrado o prazo pode se dilatar ainda mais.
Desenrolando um pouco mais a conversa eu perguntei quais eram os problemas existentes com a documentação, ele me apontou os seguintes itens:

• Imóvel não está nome do pai dele, ainda está no nome do antigo dono.
• Existe um contrato de compra e venda e procurações para que ele regularize a escritura do imóvel.
• A estimativa é de um gasto próximo de 16 mil para regularizar toda a situação.
• É necessário solicitar a baixa da hipoteca do imóvel na Caixa Econômica Federal.

Durante a conversa fiquei com uma impressão que realmente parecia se tratar apenas de burocracia e fiquei muito interessado em comprar o problema do meu amigo, disse que estaria interessado no imóvel e poderia fazer o pagamento à vista sem a necessidade de que ele precisasse aguardar o tempo de regularização da documentação para colocar as mãos no dinheiro.


Na condição de pagamento à vista fiz a pergunta mágica.

Em qual valor podemos começar uma negociação?

Não obtive resposta, meu amigo disse para eu fazer uma proposta e aí ele conversaria com o Pai para ver se era algo que fazia sentido para eles. Pois bem, eu não estava em condição de fazer a proposta no momento, disse que iria sondar os preços dos imóveis na região e combinei de fazer a proposta no outro dia.

No outro dia fiz a pesquisa dos preços praticados e fiquei espantando com disparidade dos anúncios, os preços partiam de 250k e chegavam a 350k sem que as casas tivessem alguma diferença tão grande que justificasse toda essa disparidade.

Utilizei um modelo matemático super complexo e pensei em obter 25% de lucro anunciando o imóvel abaixo do preço mínimo encontrado, ou seja minha intenção é vender o imóvel por 230k, então cheguei no valor mágico de 160k para fazer a proposta para o meu amigo. A princípio fiquei preocupado de que a proposta pudesse ofender ele, afinal é um valor 90k menor do que o menor valor anunciado na internet, mas decidi correr o risco e dar o retorno para ele.

A negociação

A primeira reação dele não foi das melhores, ele não gostou da minha proposta e disse que estava muito abaixo do valor de mercado, aí expliquei que meu principal objetivo era revender a casa rápido e que minha ideia era ter apenas 25% de lucro blá, blá. Perguntei para ele qual era o valor que ele estava disposto a negociar e ele me veio com 220k, colocando na mesa que eu gastaria só 16k para regularizar o imóvel e que assim obteria o fantástico lucro de 24 mil vendendo o imóvel a 260k. Após escutar outra série de benefícios que ele colocou na mesa para me convencer que era um bom negócio eu simplesmente disse que nesse patamar de preços o negócio não era mais atrativo para mim, terminamos a ligação sem um acordo às 10h12.

As 11h11, quase uma hora depois, meu amigo ligou novamente com a seguinte frase.
- The surfer, posso aceitar 200k, assim não fica nem para mim e nem para você.
Eu respondi.
- Infelizmente continua não sendo atrativo, peço desculpas, mas estou com algumas demandas urgentes aqui no trabalho, vou precisar desligar.

Nos despedimos e fui cuidar da minha vida.

As 14h15 meu celular toca e no identificar de chamadas meu amigo novamente.
- The surfer, cara você quer acabar com minha vida, vamos fechar esse negócio eu aceito 180 mil, cara o imóvel pode ser vendido por 260 mil, com isso você já está no lucro de 25%.

Confesso que no momento dei uma balançada, mas trouxe para a mesa o argumento de que meu objetivo era anunciar abaixo do preço de mercado para fechar negócio rápido, caso demorasse 1 ano para fechar negócio esses 25% não seriam mais tão atrativos. Gastamos mais uns 10 minutos no telefone com meu amigo tentando me convencer e por fim dei o conselho que ele anunciasse o imóvel por esse valor mais baixo com a restrição que aceitava apenas negócios à vista, para quem está procurando um imóvel para morar é um excelente negócio.

As 17h20 meu celular toca novamente.
- The surfer, aceito os 160k estou precisando do dinheiro rápido.

O quase final

Nessa altura eu já estava em dúvida se realmente queria fazer o negócio, mas disse que fecharia o negócio caso não tivesse nenhum problema mais grave com a documentação, então pedi uma cópia do contrato de compra e venda e da procuração para verificar se existia algum problema. Entrei em contato com um corretor próximo para ele validar as informações e me ajudar a analisar se existe algum problema maior com o imóvel.

Enfim não existe nenhum problema mais grave com a documentação o corretor já entrou com pedido para baixar a hipoteca no banco e estou esperando somente esse retorno da Caixa para concluir a negociação.

Não é um negócio da China, tenho certeza que muitos vão achar 25% um lucro baixo, mas se o negócio realmente evoluir e eu conseguir vender o imóvel em até 1 ano, acredito que os 40 mil reais que devo embolsar de lucro são um bom negócio, fico pensando que isso no futuro pode ser uma ocupação, se eu conseguisse fechar dois negócios desse por ano, conseguiria manter o meu atual nível de aportes e também manter o nível de conforto da minha família, quem sabe essa nova incursão no mercado imobiliário não vai aumentar um pouco mais meu conhecimento e me deixar mais qualificado para encontrar oportunidades melhores.

Agora vou dar uma olhada qual vai ser o impacto do imposto de renda nessa conta toda, talvez eu precise aumentar um pouco o valor de venda para custear comissão de corretor e imposto de renda mantendo a mesma margem de lucro.

Comentários e sugestões são muito bem-vindos.