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Oportunidades no mercado imobiliário

Senhores as oportunidades realmente estão por aí esperando alguém para captura-las, hoje eu vou contar uma história real que está acontecendo comigo, digo acontecendo pois ainda não decidi qual estratégia irei adotar.

Encontrei uma oportunidade no mercado imobiliário, o imóvel está localizado num bairro que conheço bem e que tem uma demanda de compradores ainda ativa, está posicionado numa faixa de preço que condiz com a capacidade do brasileiro médio de financiamento, dito isso acredito que um anuncio do imóvel a um preço competitivo deve propiciar uma venda num período mais curto que o usual.

Vamos ao início, como a oportunidade chegou até mim?

Um amigo oriundo dos tempos de faculdade está ajudando o Pai a vender um imóvel que hoje não está habitado, numa conversa informal ele reclamou de toda a burocracia e me disse que a melhor estimativa que o corretor deu para ele em relação a venda da casa foi de 6 meses, e o racional para a estimativa é o seguinte:
  • 2 meses – Regularização da documentação do imóvel
  • 1 mês – Negociação com possível comprador
  • 3 meses – Liberação do dinheiro no banco que fizer o financiamento
No racional dos 6 meses fica claro que existe um otimismo em relação a encontrar um comprador em apenas 1 mês, caso esse comprador não seja encontrado o prazo pode se dilatar ainda mais.
Desenrolando um pouco mais a conversa eu perguntei quais eram os problemas existentes com a documentação, ele me apontou os seguintes itens:
  • Imóvel não está nome do pai dele, ainda está no nome do antigo dono.
  • Existe um contrato de compra e venda e procurações para que ele regularize a escritura do imóvel.
  • A estimativa é de um gasto próximo de 16 mil para regularizar toda a situação.
  • É necessário solicitar a baixa da hipoteca do imóvel na Caixa Econômica Federal.
Durante a conversa fiquei com uma impressão que realmente parecia se tratar apenas de burocracia e fiquei muito interessado em comprar o problema do meu amigo, disse que estaria interessado no imóvel e poderia fazer o pagamento à vista sem a necessidade de que ele precisasse aguardar o tempo de regularização da documentação para colocar as mãos no dinheiro.


Na condição de pagamento à vista fiz a pergunta mágica.

Em qual valor podemos começar uma negociação?

Não obtive resposta, meu amigo disse para eu fazer uma proposta e aí ele conversaria com o Pai para ver se era algo que fazia sentido para eles. Pois bem, eu não estava em condição de fazer a proposta no momento, disse que iria sondar os preços dos imóveis na região e combinei de fazer a proposta no outro dia.

No outro dia fiz a pesquisa dos preços praticados e fiquei espantando com disparidade dos anúncios, os preços partiam de 250k e chegavam a 350k sem que as casas tivessem alguma diferença tão grande que justificasse toda essa disparidade.

Utilizei um modelo matemático super complexo e pensei em obter 25% de lucro anunciando o imóvel abaixo do preço mínimo encontrado, ou seja minha intenção é vender o imóvel por 230k, então cheguei no valor mágico de 160k para fazer a proposta para o meu amigo. A princípio fiquei preocupado de que a proposta pudesse ofender ele, afinal é um valor 90k menor do que o menor valor anunciado na internet, mas decidi correr o risco e dar o retorno para ele.

A negociação

A primeira reação dele não foi das melhores, ele não gostou da minha proposta e disse que estava muito abaixo do valor de mercado, aí expliquei que meu principal objetivo era revender a casa rápido e que minha ideia era ter apenas 25% de lucro blá, blá. Perguntei para ele qual era o valor que ele estava disposto a negociar e ele me veio com 220k, colocando na mesa que eu gastaria só 16k para regularizar o imóvel e que assim obteria o fantástico lucro de 24 mil vendendo o imóvel a 260k. Após escutar outra série de benefícios que ele colocou na mesa para me convencer que era um bom negócio eu simplesmente disse que nesse patamar de preços o negócio não era mais atrativo para mim, terminamos a ligação sem um acordo às 10h12.

As 11h11, quase uma hora depois, meu amigo ligou novamente com a seguinte frase.
- The surfer, posso aceitar 200k, assim não fica nem para mim e nem para você.
Eu respondi.
- Infelizmente continua não sendo atrativo, peço desculpas, mas estou com algumas demandas urgentes aqui no trabalho, vou precisar desligar.

Nos despedimos e fui cuidar da minha vida.

As 14h15 meu celular toca e no identificar de chamadas meu amigo novamente.
- The surfer, cara você quer acabar com minha vida, vamos fechar esse negócio eu aceito 180 mil, cara o imóvel pode ser vendido por 260 mil, com isso você já está no lucro de 25%.

Confesso que no momento dei uma balançada, mas trouxe para a mesa o argumento de que meu objetivo era anunciar abaixo do preço de mercado para fechar negócio rápido, caso demorasse 1 ano para fechar negócio esses 25% não seriam mais tão atrativos. Gastamos mais uns 10 minutos no telefone com meu amigo tentando me convencer e por fim dei o conselho que ele anunciasse o imóvel por esse valor mais baixo com a restrição que aceitava apenas negócios à vista, para quem está procurando um imóvel para morar é um excelente negócio.

As 17h20 meu celular toca novamente.
- The surfer, aceito os 160k estou precisando do dinheiro rápido.

O quase final

Nessa altura eu já estava em dúvida se realmente queria fazer o negócio, mas disse que fecharia o negócio caso não tivesse nenhum problema mais grave com a documentação, então pedi uma cópia do contrato de compra e venda e da procuração para verificar se existia algum problema. Entrei em contato com um corretor próximo para ele validar as informações e me ajudar a analisar se existe algum problema maior com o imóvel.

Enfim não existe nenhum problema mais grave com a documentação o corretor já entrou com pedido para baixar a hipoteca no banco e estou esperando somente esse retorno da Caixa para concluir a negociação.

Não é um negócio da China, tenho certeza que muitos vão achar 25% um lucro baixo, mas se o negócio realmente evoluir e eu conseguir vender o imóvel em até 1 ano, acredito que os 40 mil reais que devo embolsar de lucro são um bom negócio, fico pensando que isso no futuro pode ser uma ocupação, se eu conseguisse fechar dois negócios desse por ano, conseguiria manter o meu atual nível de aportes e também manter o nível de conforto da minha família, quem sabe essa nova incursão no mercado imobiliário não vai aumentar um pouco mais meu conhecimento e me deixar mais qualificado para encontrar oportunidades melhores.

Agora vou dar uma olhada qual vai ser o impacto do imposto de renda nessa conta toda, talvez eu precise aumentar um pouco o valor de venda para custear comissão de corretor e imposto de renda mantendo a mesma margem de lucro.

Comentários e sugestões são muito bem-vindos.
Oportunidades no mercado imobiliário Reviewed by Surfista Calhorda on 11:08 AM Rating: 5

33 comentários:

  1. Sensacional!
    O mercado imobiliário é, sempre foi e sempre será um ótimo meio para fazer o patrimônio crescer, basta saber encontrar boas oportunidades.
    O q acha dos leilões?

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    1. Guardião me interesso muito pelos leilões, mas como não tenho conhecimento de como avaliar os riscos inerentes a esse tipo de negociação eu ainda não me aventurei. Estou esperando o Soul Surfer publicar o livro dele ensinando tudo que ele sabe kkk Aí eu vou ter mais segurança para entrar nesse mercado.

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    2. tb me interesso por leilões...

      já encontrei excelentes oportunidades, mas vi que o imóvel estava enrolado na justiça por questão de dívidas e tudo mais... então é sempre um risco judicial, e eu não entendo de direito.

      uma coisa q desanimou foi uma conversa com um conhecido de um banco...
      ele disse q os imóveis "limpos" (que não tem pendencias judiciais, e nem tem morador... ou seja, o caso ideal) nem chegam a leilão... pq o pessoal dos bancos já "resolvem entre si"...

      ele mesmo tem imóveis comprados assim... preço de banana e alugado pelos olhos da cara (>>1% do valor patrimonial)...

      resumo: leilão funciona num país menos corrupto... no BR, tem q achar agulha no palheiro... e conhecer o terreno pra evitar dor de cabeça.

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    3. Pãodurismo correto os negócios ideais são realmente difíceis, esse mesmo que apareceu pra mim tem um viés burocrático o atual dono não quer ter dor de cabeça e para eu assumir a dor de cabeça ele vai me pagar um ágio. Acredito que um dia eu consiga me envolver com imóveis de leilão, mas para isso preciso de mais capital e mais conhecimento para saber dimensionar o risco envolvido em cada negócio. Valeu pelo comentário.

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  2. Cara você fez um excelente negócio. Só não entendi como você chegou no valor de 160k.
    Abraços!

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  3. Calculei 0.25 (25%) x 230 mil = 57.500
    57.5k - 230k = 172.5k. Acho que nesse valor já estaria bom.
    Mas óbvio que 160k foi melhor. Pra mim isso foi um negócio da China, porque até os cálculos são Asitic Hard kkkkkkkkkkkkk.
    Abraços!

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    1. Einstein eu coloquei o custo com a documentação, estimado em 16k. Foi essa a conta que eu fiz e ainda preciso colocar mais algumas coisas como IR e comissão do corretor.
      Acho que vou precisar aumentar um pouco o valor de venda para manter os 25%.

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    1. Tks Mestre, até o final da semana vou ter um retorno sobre o fechamento do negócio.

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  5. Parabéns Surfista,
    Bons tomara que esse negócio seja rentável. Pelo visto é.

    Abraços.

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    1. Cowboy estou tomando todos os cuidados necessários para não ter nenhum imprevisto. Vamos ver qual vai ser o resultado final.

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  6. Bom negócio. No mínimo ficará com o imóvel, que segundo suas informações, é bem localizado (a única coisa importante em imóvel para mim).

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    1. Sim o imóvel é bom, está numa boa localização e é um bairro muito procurado.

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  7. Muito boa a negociação surfista! Aconteceu algo bem parecido comigo. E fiz exatamente como você, só fechei a negociação no valor que estabeleci. Aguentei firme o cara dizendo - "Essa proposta está 20k abaixo da anterior!" e assim um dia chegou a proposta que me interessou...

    Bom negócio!

    Abraços

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    1. Minha chave do sucesso para chegar no meu preço de negociação foi a minha baixa ansiedade para fechar o negócio, como eu ainda tinha dúvidas não fiquei pilhado esperando um resultado. Já posso dizer que não negociação eu fui bem sucedido, cheguei no valor que eu queria.

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  8. Sensacional. Muito bom.
    Acredito (e espero) q consiga algo maior q 25%, a depender principalmente do prazo desse investimento.
    Ja é um outro item que diversifica o seu portfólio.
    Abraco e sucesso.

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    1. Pois é IM, sob o prisma de diversificação, na verdade esse imóvel vai na contramão, pois meu capital vai ficar mais concentrado e no fim a compra do imóvel vai prejudicar minha diversificação. Mas eu vejo com bons olhos esse tipo de negociação, como eu disse minha expectativa é de 40k de lucro, dois negócios desse por ano já me dão a mesma remuneração de um ano de trabalho e acho que quanto mais você se aproxima desse tipo de negociação mais fácil fica para ter acesso a oportunidades, já pensou se nos próximos anos eu consigo engatar 2 negócios desse por ano, vai acelerar muito minha IF.

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    1. VC1KK gostei do nickname, preciso atualizar minha bloglist para acompanhar seu blog também.
      Valeu pelo comentário.

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  10. Fala Surfista!

    A burocracia gera dinheiro. Confirme com um advogado ou especialista que a casa pode ser escriturada. Isto será mandatório para poder vender, pois neste valor é muito raro alguém comprar a vista.

    Caso habitada, as regras de financiamento mudam. Confira o valor de entrada, não sei se mudou, mas a pouco tempo atrás era necessário pagar 50% do valor para financiar o restante, ao contrário de casas novas, onde esta entrada é menos de 20% para a Caixa.

    O mercado para vendas não esta muito bom, achar comprador de casa em menos de 1 mês, eu sou mais cético, pois já vi apartamentos na minha região com valor de 1 milhão a 700 mil e sem comprador. A liquidez esta terrível mesmo.

    Mas, você me fez lembrar de Pai Rico Pai Pobre, meu desejo também é fazer isto aí, ser um negociador, ter lucros que fariam seu trabalho de 1 ano parecer bobeira.

    Se achar que vale a pena, não deixe que o medo te desanime, só tome cuidado pois achei que o preço reduziu muito, em alguns casos quando a oferta é alta, o santo desconfia (esteja munido de toda documentação, pois o valor é muito alto).

    Abração e sucesso nesta investida, senhor Pai Rico Pai Pobre!

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    1. Cara chequei todos os detalhes, só está faltando a baixa dá hipoteca na CEF. Eu estou empolgado com a oportunidade, imóveis nesse valor tem uma procura alta na localização, mas como você disse ninguém consegue comprar a vista, então eu vou comprar e regularizar a situação para conseguir vender financiado. E eu não tenho expectativa de vender em 1 mês, sei que isso vai ser difícil. Valeu pelo comentário.

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  11. Amigo Surfista,
    Interessante. Seja bem-vindo aos constantes cálculos que faço. Hoje tenho 9 operações em andamento, e a forma que você raciocinou é parecida com as que eu faço, mas levando em conta que em leilões há outras particularidades.

    Sobre o negócio em si, meu amigo não se fie num corretor, se estiver disposto, marque a consulta com um advogado. Pague R$300,00 (se for esse o valor), vá por mim que é um investimento.

    a) O Hipoteca tem que estar quitada. Ela foi quitada por quem? Você disse que o imóvel não está no nome da pessoa que irá vender para você. Tenha certeza absoluta que o contrato de empréstimo foi quitado. A baixa da averbação de hipoteca deve ser pedida pelo credor hipotecário (nesse caso a CEF) diretamente ao Registro de Imóvel. Causa estranheza ainda não haver a baixa da hipoteca. Tenha certeza absoluta que esse contrato está quitado, e só pague qualquer coisa quando a averbação de hipoteca junto a matrícula imobiliária for cancelada.

    b) Eu não entendi a procuração. Veja, vamos colocar Você como A, Vendedor anterior como B, e vendedor atual como C. O negócio será entre A e C. O imóvel está no nome de B. Há um contrato de compra e venda (ou seja não é uma escritura pública) entre B e C. Que procuração é essa? É uma procuração de B para que C possa vender o imóvel em seu nome? Não está claro pela sua história.
    Se ele tiver esse Procuração, ele poderá fazer uma escritura pública diretamente para você. Se ele não tiver essa procuração, C não poderá passar o imóvel para o seu nome, sem antes passar o imóvel para o nome dele no Registro de Imóveis.
    Peça uma certidão atualizada no Registro de Imóveis para saber se o imóvel está realmente em nome de B e não de uma terceira pessoa.
    Veja no RI também se a casa está averbada. Em muitos lugares, as pessoas fazem construção de casas, mas não averbam no RI. Se a casa não estiver averbada, nenhum banco irá financiar. Para averbar há custos, e pode ser um processo demorado.

    Espero que essas informações o ajude.

    Um abraço!

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    1. Soul sobre a hipoteca esse é o marco para finalizar a compra, parece que a hipoteca foi cancelada e a documentação da CEF confirmando a quitação do imóvel vai sair no inicio da próxima semana.
      Sobre a procuração é isso mesmo uma procuração de B para C para vender o imóvel e segundo as informações que eu obtive esse procuração permite que o imóvel seja escriturado no meu nome diretamente.
      Surgiu até uma variável nova a pessoa que está me assessorando disse que eu posso substabelecer a procuração para que eu tenha o poder de vender o imóvel no nome de B, achei bem estranho e vou optar por escriturar o imóvel no meu nome para ter a opção de financiamento para um possível comprador.
      Já verifiquei as certidões atualizadas tudo registrado no nome de B corretamente.
      Está tudo ok com a averbação também.
      Muito obrigado pelas informações. Agora estou ainda mais confiante que não estou fazendo nenhuma cagada muito grande.

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  12. Que bom negócio Surfista,

    Com o empo é possível adquirir mais experiência, analisando os riscos envolvidos.

    Desejo sucesso a você, abraços.

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    1. Pois é Aportador, eu ainda tenho algumas dúvidas em relação ao movimento que estou fazendo, mas penso que duas ou três transações dessas por ano podem me dar uma remuneração até maior do que a que eu tenho hoje no meu emprego. De verdade penso que essa pode ser uma bela fonte de renda no futuro. Vamos ver como vou me sair.
      Valeu pelo comentário

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  13. Vai na fé que o lucro é certo mas o foco deve ser alto senão você pode começar a fraquejar e tentar arrumar desculpas para um negócio que podia ter sido bom mas não foi. Estou comprando uma fazenda e estou na batalha para pagar pouco. A regra é quem tem o dinheiro define a compra. Certa vez um amigo meu estava comprando uma casa e veio me perguntar se o preço estava bom. Na hora eu respondi: não sei!!! e ele me disse: como assim?!!! E eu perguntei: é o cara que quer vender ou você que quer comprar? Isso explica todas as negociações que já fiz em minha vida. Se o cara quer vender quem define a negociação é o comprador já se o cara é que quer comprar quem define a negociação é o vendedor. Vai fundo, é difícil o ano que não ganho dinheiro com compra e venda de imóveis. No futuro quero fazer só isso.

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    1. Painel de Controle muito bom seu comentário. O que tem se mostrado interessante para mim é que 2 ou 3 negócios por ano com essa configuração já são capazes de prover um renda maior do que a minha atual renda com meu trabalho formal. Quem sabe essa atuação no mercado imobiliário não pode virar minha ocupação principal.
      Por hora só vou bagunçar meus controles kkk.

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  14. Eu ia dizer mais ou menos o que o Soul disse, mas só para complementar, tire as certidões negativa do dono (que consta no registro do imóvel)

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    1. Stifler valeu pela dica, estou levantando todas as informações para garantir o negócio.

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  15. Surfista,

    Negociar é uma arte ... saber o preço das coisas tb rs ...

    Abs,

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    1. Acho que minha grande vantagem nessa negociação foi meu baixo interesse pelo negócio e a falta de outros possíveis compradores dispostos a comprar a casa à vista.
      Por enquanto está tudo encaminhado, assim que concluir a operação vou divulgar detalhes aqui no Blog.

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  16. Surfista, esse dinheiro será retirado dos investimentos, quais ? Ou proveniente de outro lugar. Abraço e bons negócios.

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    1. Beto vou queimar ações, FII's e tesouro direto. Já fiz as contas devo gastar uns R$ 440,00 de corretagem para levantar a grana, e vou ter que pagar Imposto de Renda.
      Eu olho para esse movimento como uma possível ocupação profissional no futuro, então além de ser lucrativo ainda tem o bônus de obter conhecimento sobre esse tipo de transação.

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“Em tempos de embustes universais, dizer a verdade se torna um ato revolucionário.”
George Orwell

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